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Höhere Steuern für Vermieter?

Die Steuerreform 2015/2016 brachte bei der Abschreibung von Immobilien eine Reihe von Änderungen: Neu ist, dass ab 1.1.2016 bei vermieteten Liegenschaften im Privatvermögen der Grundanteil grundsätzlich mit bis zu 40 % der Anschaffungskosten (bisher üblicherweise 20%) anzusetzen ist. Dies verringert die potentielle Abschreibungsbasis und führt damit zu einer höheren Steuerzahlung. Um unterschiedliche örtliche und bauliche Verhältnisse zu berücksichtigen, wurden im Verordnungsweg abweichende Regelungen getroffen. So ist es zum Beispiel wesentlich, wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land ist. Ist dieser weniger als 400 €, ist in Vorarlberg immer noch die ursprüngliche Regelung anzuwenden. In Gemeinden mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von über 400 € kommt es auf die Größe der Immobilien an: bei mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten, verringert sich die Basis für die Abschreibung von 80% auf 70%, bei weniger als 10 Einheiten sogar auf 60%. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind anhand eines Immobilienpreisspiegels glaubhaft zu machen. Eine Nennung, welche Gemeinden in Vorarlberg darunter fallen, gibt es auf Nachfragen bei den Finanzämtern nicht. Nach wie vor ist es aber möglich, den Grundwert durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen oder den Grundwert durch eine Berechnung nach der Grundstückswertverordnung glaubhaft zu machen. Die neuen pauschalen Aufteilungsverhältnisse sind erstmalig bei der Veranlagung für das Jahr 2016 anzuwenden. Beispiel: Im Jahr 2006 wurde ein bebautes Grundstück mit den Anschaffungskosten von 1.000.000 € erworben. 80% wurden dem Gebäude (800.000 €) und 20% dem Grund und Boden (200.000 €) zugeordnet. Für das Gebäude wurde bis 2016 eine AfA von 12.000 € geltend gemacht (1,5% von 800.000 €). Der Restbuchwert des Gebäudes beträgt daher zum 31.12.2015 680.000 € (= 800.000 € abzüglich 12.000 € für 10 Jahre).

Ab 2016 ändert sich ohne Nachweis eines abweichenden Verhältnisses das Aufteilungsverhältnis von Gebäude zu Grund und Boden von 80:20 zu 60:40. Die Bemessungsgrundlage für die AfA sind daher 600.000 €. Die AfA beträgt daher 9.000 € p.a.

 Die Verordnung finden Sie auch unter: https://www.bmf.gv.at/steuern/BGBLA_2016_II_99.pdf?5e7gdf. Nach wie vor besteht die Möglichkeit, ein anderes Aufteilungsverhältnis anzusetzen, sofern dieses nachgewiesen wird (Gutachten, welches jedoch der freien Beweiswürdigung unterliegt).

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